房地產(chǎn)開發(fā)四大階段的納稅籌劃與風(fēng)險規(guī)避

課程大綱：
第一階段：投資決策階段的納稅籌劃
01、房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？
02、投資方以土地投資怎樣交納營業(yè)稅、契稅？
03、投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？
04、房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企事業(yè)單位乃至個人資金合作開發(fā)應(yīng)怎樣納稅？
05、企業(yè)股權(quán)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
06、資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
07、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間業(yè)務(wù)招待費怎樣稅前扣除？
08、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開辦費？
第二階段：前期工作階段的納稅籌劃
09、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地怎樣計算土地成本？
10、房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房怎樣計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失？
11、企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？
12、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
13、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)。
14、企業(yè)支付的拆遷補償費是否繳納契稅？
15、征用耕地在交納耕地占用稅的當(dāng)年是否還繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
16、對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產(chǎn)對被動遷戶進(jìn)行補償應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
17、購置房產(chǎn)安置動遷戶，購置費如何計入土地成本？
18、房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，完成開發(fā)后再出售怎樣計算營業(yè)稅？
19、委托境外設(shè)計單位進(jìn)行開發(fā)設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？
20、開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等社區(qū)管網(wǎng)工程費與小區(qū)為連接主干線的費用在稅務(wù)處理上有何差異？
21、怎樣降低被動遷企業(yè)的稅收成本？
22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開發(fā)怎樣納稅？
23、以“拆一還一”方式進(jìn)行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？
24、土地閑置費如何進(jìn)行賬務(wù)處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何差異？
25、政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費支出？
第三階段：項目建設(shè)階段的納稅籌劃
26、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
27、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算的基本程序是什么？
28、怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？
29、共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？
30、怎樣區(qū)分商品房和配套設(shè)施？哪些配套設(shè)施費應(yīng)由商品房來承擔(dān)？
31、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，其費用怎樣計入開發(fā)產(chǎn)品成本？
32、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？怎樣經(jīng)營可以降低稅費支出？
33、商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
34、地下人防工程和車庫是否承擔(dān)土地成本？
35、房地產(chǎn)企業(yè)如何核算地下車庫和基礎(chǔ)的成本？基礎(chǔ)成本應(yīng)當(dāng)如何合理的分配到開發(fā)產(chǎn)品中去？
36、甲供材料的納稅人是誰？甲供材料怎樣計算營業(yè)稅？
37、裝飾工程清包工怎樣納稅？裝飾工程甲方提供主要材料可否降低稅費支出？
38、甲方提供鋁合金門窗、電梯營業(yè)稅的納稅地點？怎樣開具發(fā)票？
39、企業(yè)借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
40、房地產(chǎn)企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
41、房地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以降低稅費支出？
42、關(guān)聯(lián)企業(yè)免息借貸應(yīng)當(dāng)怎樣正確進(jìn)行稅務(wù)處理？
43、何為資本弱化？企業(yè)從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出應(yīng)當(dāng)怎樣扣除？
44、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？
45、房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的新方法。
第四階段：竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃
46、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認(rèn)銷售收入？
47、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
48、企業(yè)按計稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅時，預(yù)交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損可否扣除？
49、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？
50、企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？
51、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
52、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應(yīng)納稅所得額？
53、為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本？
54、房地產(chǎn)項目具備什么條件確認(rèn)完工？房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？
55、非貨幣性資產(chǎn)對外投資增值何時繳納企業(yè)所得稅？
56、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？
57、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？
58、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務(wù)的如何確認(rèn)收入？
59、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除？
60、職工福利費和職工教育經(jīng)費的開支范圍是什么？
61、資產(chǎn)損失具體包括哪些內(nèi)容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失影響的企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)如何處理？
62、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費和廣告費計提基數(shù)是如何確定的？
63、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？
64、職工出差補助、誤餐補助、會議費、外事費有何區(qū)別，可否在稅前扣除，職工出差的就餐費可否稅前扣除？
65、企業(yè)發(fā)給職工的交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？
66、股東應(yīng)繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？
67、企業(yè)為職工支付的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險怎樣在稅前扣除？
68、項目清盤時怎樣進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算。
69、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？
70、房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，開發(fā)費用是否按照5％扣除？
71、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
72、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？
73、企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？
74、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
75、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
76、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)當(dāng)如何定價？
77、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？
78、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
79、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
80、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
81、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
82、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
83、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？
講師介紹：劉老師
我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。
幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團(tuán)、中國鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、中國移動等多家大型企業(yè)集團(tuán)作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等課程。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會計準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險

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